Sytuacja w islandzkim budownictwie mieszkaniowym zaczyna budzić coraz większe obawy. W najnowszej ocenie Komitetu Stabilności Finansowej Banku Centralnego Islandii wskazano, że zadłużenie firm budowlanych rosło w ostatnich miesiącach, a jednocześnie pojawiają się oznaki wzrostu zaległości w spłatach. Na razie skala problemu jest jeszcze ograniczona, ale ryzyko w sektorze wyraźnie rośnie.
Problemem nie jest całkowity brak popytu na mieszkania. Nieruchomości nadal się sprzedają, a kupujący wciąż są obecni na rynku. Coraz wyraźniej widać jednak, że nie wszystkie mieszkania odpowiadają temu, czego faktycznie szukają ludzie.
Dużo mieszkań, ale niekoniecznie takich, jakich potrzebuje rynek
Według danych Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun w pierwszym kwartale roku zawarto 2 443 umowy kupna-sprzedaży, wobec 2 727 w tym samym okresie rok wcześniej. Oznacza to spadek o ponad 10 procent rok do roku. Aktywność jest jednak nadal wyższa niż w pierwszym kwartale 2023 roku, kiedy zawarto 2 091 umów.
Jednocześnie znacząco wzrosła liczba mieszkań wystawionych na sprzedaż. Szczególnie dużo jest nowych mieszkań, ale w pierwszym kwartale sprzedało się tylko około 15 procent z nich. Obecnie w budowie znajduje się ponad 6 tysięcy mieszkań w całym kraju.
Największy problem dotyczy dużych i drogich lokali. Małe mieszkania sprzedają się znacznie lepiej, co pokazuje, że popyt na nowe mieszkania istnieje, ale jest bardzo konkretny. Kupujący szukają raczej mniejszych, bardziej dostępnych cenowo lokali, a nie dużych i kosztownych apartamentów.
„Zaplanowano mieszkania i dzielnice dla ludzi, których nie ma”
Jónas Atli Gunnarsson, ekonomista Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun, zwraca uwagę, że rynek i samorządy dopiero uczą się, jakich mieszkań naprawdę potrzebują ludzie.
Jego zdaniem problem leży zarówno po stronie deweloperów, którzy budowali lokale o określonym standardzie, rozmiarze i układzie, jak i po stronie publicznych planów zagospodarowania. Sztywne wymogi planistyczne mogły ograniczać elastyczność firm budowlanych i prowadzić do powstawania mieszkań niedopasowanych do realnego popytu.
Najmocniej brzmi jego diagnoza: w niektórych przypadkach zaplanowano dzielnice i mieszkania „dla ludzi, których nie ma”.
Innymi słowy, budowano pod wyobrażonego kupującego, a nie pod rzeczywiste możliwości finansowe i potrzeby rodzin, singli, młodych ludzi czy pierwszych nabywców.
Czas sprzedaży nowych mieszkań wydłuża się
Bank Centralny zwraca uwagę na tzw. czas zapasów, czyli okres, jaki byłby potrzebny, aby sprzedać wszystkie dostępne mieszkania przy obecnym tempie sprzedaży. W przypadku najmniejszych mieszkań ten czas jest najkrótszy. Im większe mieszkanie, tym dłużej czeka na kupca.
Według Tómasa Brynjólfssona, wiceprezesa Banku Centralnego ds. stabilności finansowej, przy obecnym tempie sprzedaży sprzedaż wszystkich nowych mieszkań dostępnych na rynku mogłaby potrwać prawie półtora roku. A kolejne nowe mieszkania mają trafić na rynek jeszcze w tym roku.
To właśnie wydłużający się czas sprzedaży jest podstawą obaw Komitetu Stabilności Finansowej. Im dłużej mieszkania pozostają niesprzedane, tym bardziej pogarsza się sytuacja finansowa wykonawców i tym większe ryzyko pojawia się po stronie banków oraz innych pożyczkodawców.
Około 1 700 niesprzedanych mieszkań
Jóhanna Klara Stefánsdóttir z Samtök iðnaðarins wskazuje, że obecnie na rynku znajduje się około 1 700 niesprzedanych mieszkań. Dla firm budowlanych oznacza to bardzo wysokie koszty. Niesprzedane lokale trzeba finansować, utrzymywać i obsługiwać w warunkach wysokich stóp procentowych.
Jej zdaniem jesień może być kluczowym momentem dla wielu firm z branży. Jeżeli sprzedaż nie przyspieszy, a koszty finansowania pozostaną wysokie, część przedsiębiorstw może znaleźć się pod dużą presją.
Samtök iðnaðarins zwracają uwagę, że obroty w budownictwie zaczęły spadać w pierwszej połowie 2025 roku po raz pierwszy od 2021 roku. W ankietach prowadzonych wśród wykonawców większość firm wskazała spadek obrotów, a żadna nie zgłosiła wzrostu.
Zadłużenie rośnie, bezrobocie w branży także
Według Jóhanny Klary rosnące zadłużenie firm budowlanych jest szczególnie niepokojące, ponieważ nie odpowiada trendom widocznym w innych sektorach gospodarki. Do tego dochodzi wzrost bezrobocia w branży.
Wysokie stopy procentowe, trudniejsze warunki kredytowe, rosnące koszty oraz obciążenia związane z nowymi inwestycjami sprawiają, że sytuacja firm budowlanych staje się coraz bardziej skomplikowana.
Dodatkowym problemem są regulacje i koszty związane z nowym budownictwem. Branża obawia się również ewentualnego zmniejszenia zwrotu VAT za pracę wykonywaną na placu budowy.
Dlaczego ceny nie spadają?
Naturalne pytanie brzmi: skoro duże mieszkania się nie sprzedają, dlaczego deweloperzy po prostu nie obniżą cen?
Przedstawiciele branży odpowiadają, że nie zawsze jest to możliwe. Każda firma musi ocenić własne koszty, poziom zadłużenia, finansowanie projektu i marżę. Część podmiotów już obniża ceny, inne twierdzą, że nie mają na to przestrzeni.
W obecnym środowisku nikt nie chce zostawać z niesprzedanymi mieszkaniami, ale nie każda firma może sobie pozwolić na gwałtowne cięcie cen bez ryzyka strat lub problemów z finansowaniem.
Ryzyko: dziś nadmiar, jutro niedobór
Eksperci ostrzegają także przed drugim problemem. Jeżeli firmy budowlane zareagują na obecną sytuację zbyt mocnym ograniczeniem nowych inwestycji, za kilka lat może pojawić się niedobór mieszkań.
To typowy problem rynku mieszkaniowego: kiedy buduje się za dużo niewłaściwych mieszkań, powstaje nadpodaż. Gdy deweloperzy później wstrzymują inwestycje, po pewnym czasie pojawia się brak nowych lokali i ceny znów mogą rosnąć.
Dlatego Jónas Atli Gunnarsson podkreśla, że społecznie korzystne jest utrzymanie stabilnej budowy mieszkań. Nie chodzi o to, aby budować cokolwiek i w dowolnej cenie, ale aby budować mieszkania dopasowane do realnych potrzeb.
Potrzebna większa elastyczność
Branża budowlana wskazuje, że konieczna jest lepsza współpraca z samorządami. To gminy mają duży wpływ na planowanie przestrzenne i warunki zabudowy. Jeśli plany są zbyt sztywne, deweloperzy nie mogą szybko dostosować projektów do tego, czego naprawdę potrzebuje rynek.
Obecna sytuacja pokazuje, że Islandia nie potrzebuje wyłącznie „więcej mieszkań”. Potrzebuje mieszkań właściwego typu: mniejszych, bardziej dostępnych cenowo i dopasowanych do rzeczywistych możliwości kupujących.
Islandzki rynek mieszkaniowy znalazł się w trudnym momencie. Z jednej strony nadal istnieje popyt, a mieszkania wciąż się sprzedają. Z drugiej strony rośnie liczba niesprzedanych nowych lokali, szczególnie dużych i drogich, a firmy budowlane są coraz bardziej zadłużone.
Problem nie polega więc tylko na tym, ile mieszkań budować. Równie ważne jest pytanie: jakie mieszkania, dla kogo i w jakiej cenie?
Jeżeli buduje się lokale niedopasowane do realnych potrzeb społeczeństwa, rynek zaczyna się blokować. Kupujący nie znajdują odpowiednich mieszkań, deweloperzy zostają z niesprzedanymi lokalami, a banki i pożyczkodawcy zaczynają widzieć większe ryzyko.
Największym wyzwaniem na najbliższe miesiące będzie więc znalezienie równowagi: nie dopuścić do załamania budownictwa, ale też przestać planować mieszkania dla kupujących, których na rynku po prostu nie ma.
